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수익형 부동산 ‘묻지마 투자’에 상투 잡을라

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내년에는 어디에 투자해볼까. 부동산정보업체 내집마련정보사가 최근 회원 435명을 대상으로 내년도 부동산 투자 의향에 관한 설문조사를 한 결과, 오피스텔 및 도시형생활주택에 대한 관심(36%)이 가장 많았다. 재건축아파트 투자(26%)는 뒤를 이었다.



응답자 10명 중 6명꼴로 수익형부동산이나 재건축 주택을 유망 투자처로 꼽고 있는 셈이다. 하지만 수요가 많을수록 투자 리스크도 커지는 법. 투자상품 유형별 유의사항을 짚어봤다.

◇수익형 부동산, 공급과잉·‘거품’수익률 주의해야=26일 국토해양부에 따르면 지난해 말까지 1580가구에 불과했던 도시형생활주택의 인·허가 물량이 올들어 지난 10월말까지 1만3300여가구로 8배나 넘게 급증했다.

전문가들은 “중대형건설사들까지 도시형생활주택 사업에 뛰어들면서 공급 과잉이 우려된다”면서 “2∼3년 뒤쯤에는 투자상품으로서 매력이 떨어질 수 있다”고 신중한 투자를 당부했다.

특히 도시형생활주택의 수익률이 예상보다 높지 않다는 지적이 많다.

땅값이 지나치게 높은데 따른 고분양가 등으로 투자수익률이 높아질 수 없는 구조라는 것. 최근 서울 구로동에서 분양이 이뤄진 한 도시형생활주택(24㎡·전용면적)의 분양가는 1억4500만원선. 하지만 인근 지역의 임대시세(보증금 1000만원, 임대료 60만원)를 감안하면 수익률은 5%를 웃도는 정도다. 당초 “최대 수익률 10%까지 기대할 수 있다”는 분양 업체들의 예상에 비하면 절반 수준에 불과하다.

최근 수요가 급증하는 오피스텔 역시 공급과잉에 따른 수익성 악화에 유념해야 한다. 업계에 따르면 올해 전국의 오피스텔 분양물량은 대략 1만4000여실. 이는 지난해 분양물량(4573실)보다 3배 넘게 늘었다. 분양가도 급증했다. 올해 서울지역 신규 오피스텔 분양가는 3.3㎡당 1394만원. 지난해 평균 분양가(815만원)와 비교하면 71%나 치솟았다.

문제는 올해 분양한 오피스텔의 입주시점인 2∼3년 뒤부터 공급과잉이 발생할 수 있다는 점이다. 공급과잉에 따른 공실률 상승은 곧 수익률 하락을 불러올 수밖에 없다. 유앤알컨설팅 박상언 대표는 “업체들마다 보통 2,3년 뒤에 임대료가 상승할 것이란 가정 하에 수익률을 높게 잡는 경향이 있다”면서 “현 상황에서 오피스텔은 수익률 5% 이상 내기가 쉽지 않을 것”이라고 말했다.

◇재건축, 사업진행 속도가 관건=재개발을 포함, 재건축 투자에 관심이 있다면 사업 절차가 어느 정도 진행된 단지를 주목할 필요가 있다.

일부 단지의 경우, 재건축 추진위 결성 단계부터 아파트 입주 시점까지 10년 넘게 걸리는 경우도 있기 때문이다. 따라서 재건축 추진위가 구성돼 있지 않거나 조합원간 소송 등으로 사업이 지지부진한 곳은 되도록 피하는 게 낫다.

재건축 규제사항 중 소형평형 의무비율의 해당 여부도 확인해야 한다. 2003년 9월 5일부터 수도권 과밀억제권역에서 주택재건축 사업을 할 경우, 건설예정 총가구수(조합원분양+일반분양)의 60% 이상을 국민주택규모(85m²이하)로 짓도록 의무화하고 있다.

따라서 재건축아파트 매입시 해당 평형이 전체 가구 수에서 차지하는 비율, 신규 단지로 재건축할 때 배정되는 평형 등을 사전에 파악해 둬야 한다.

이밖에 어떤 건설사가 시공사로 선정됐는지, 혹은 유력한지도 체크해야 한다.

박재찬 기자 jeep@kmib.co.kr



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