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[부머 탐구생활] 전월세전환율 하향… ‘깡통전세 피하기’ 월세 전환 늘까

# 전세를 살고 있는 A씨는 집주인이 재계약 때 전세금 인상분은 월세로 주었으면 한다. A씨도 전세금이 많이 올라 혹시 집값 하락 시 전세금 보호를 위해 월세로 주려고 한다. 전세를 월세로 전환할 때 어떤 기준으로 하는지 궁금하다.
사진=게티이미지뱅크

오는 29일부터 전세보증금을 월세로 바꿀 때 적용되는 비율인 전월세전환율이 4%에서 2.5%로 하향 조정된다. 국토교통부는 22일 ‘주택임대차보호법 시행령’ 개정안이 국무회의를 통과했다고 밝혔다. 개정 시행령은 대통령 재가와 공포를 거쳐 29일 시행될 예정이다.

전월세전환율은 전세보증금의 전부나 일부를 월세로 전환할 때 적용되는 산정률이다. 역으로 월세를 전세로 바꿀 때는 적용되지 않는다. 전환율은 ‘한국은행 기준금리+대통령령으로 정하는 이율’이 적용되는데 대통령령으로 정하는 이율이 3.5%에서 2%로 낮아져 현행 기준금리 0.5%를 적용하면 0.5%+2%=2.5%가 된다. 기준금리가 올라가면 전환율도 올라간다.

예를 들어 보증금 12억원인 전세를 보증금 6000만원 증액하기로 하고 증액분(6000만원)은 월세로 전환한다고 할 때 전월세전환율 2.5%가 적용되면 월세는 6000만원×2.5%÷12월=12만5000원이 된다.

개정된 전환율은 기존 임대차계약에 대해서도 적용하되, 시행령 시행 후 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우부터 적용한다. 조정되는 전환율 2.5%는 현행 주택담보대출이나 전세자금 대출 금리 수준이어서 임차인의 입장에서는 전환에 별 무리가 없을 것으로 보인다.

국토부는 “현재 시중금리 수준을 감안할 때 전월세전환율이 과도하게 높아 서민주거비 부담 완화를 위해 하향 조정할 필요가 있다는 의견이 많았다”고 개정 취지를 밝혔다.

다만 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 간주해 임대인이 전세→월세를 요구해도 임차인의 동의가 없는 한 곤란하다.

한편 개정 시행령은 허위의 갱신거절 방지를 위한 퇴거 임차인의 정보열람권도 확대했다. 임대인이 직접 거주한다는 이유로 갱신이 거절된 임차인이 임대인의 실제 거주 여부(제3자에게 임대되었는지 여부)를 확인할 수 있도록 임차인이 퇴거한 이후에도 해당 주택의 임대차 정보 현황을 열람할 수 있도록 했다.

김태희 선임기자 thkim@kmib.co.kr
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