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수도권 아파트 가격·매수심리 내림세지만… 집값 ‘물음표 투성이’

서울 남산에서 바라본 서울 시내 아파트. 연합뉴스

부동산 시장이 안정세로 접어들 수 있다는 전망이 나오고 있다. 최근 무뎌진 집값 상승세가 근거다. 수도권 아파트 매수심리도 6주째 내림세를 보이며 동요하고 있다. 정부가 쏟아낸 규제와 공급대책이 ‘급한 불’을 껐다고 해석할 수 있다. 하지만 이런 일시적 안정은 반복적으로 발생한다는 반론도 만만찮다. 규제 약발이 떨어지면 잠재해 있던 수요가 폭발할 것이란 우려다. 결국 집값 안정은 아직 ‘물음표 투성이’다.

KB리브부동산은 24일에 10월 월간주택가격동향을 발표하고 서울 아파트의 10월 증감률이 1.05%라고 밝혔다. 월간 증감률은 올해 등락을 거듭했는데, 지난 4월에는 0.95%로 전달(1.33%)보다 0.38% 포인트나 줄었었다. 그런데 이달에는 전월(1.69%) 대비 0.64% 포인트가 내리면서 낙폭이 4월의 2배에 가까웠다.

집값 상승세가 갑자기 둔화하자 ‘대세 하락’으로 이어진다는 관측이 조심스럽게 나온다. 실제 시장에선 집값뿐 아니라 수요까지 진정되고 있기 때문이다. KB리브부동산에 따르면 서울 매수우위지수(18일 기준)는 86.1까지 떨어졌다. 매수우위지수가 100이하로 떨어지면 매수세보다 매도세가 강하다는 뜻이다. 경기도의 매수우위지수 역시 90.8까지 떨어진 상태다.

그러나, 일시적 현상이라는 해석도 많다. 우선 아파트 매매 수요는 표면적으로 감소할 수밖에 없는 상황에 처했다. 대출이 제한되면서 오를 대로 오른 집값을 감당하기 어려운 실수요자들은 주택 매수에 나서기 어렵다. 다만 집값이 계속 오를 것이라는 기대감과 불안감 탓에 대출이 비교적 자유로워지는 순간 잠재수요는 폭발할 수 있다. 실제로 KB리브부동산의 10월 매매가격 전망지수는 서울이 113으로 지난달(123)보다 줄었지만, 여전히 가격상승을 기대하는 비율이 높았다.

시장은 지난해부터 정부대책에 따라 오르락내리락했지만, 결과적으로 대세 상승을 이어가고 있다. KB월간주택가격 동향 기준으로 지난해 서울 아파트 증감률의 낙폭이 가장 컸던 달은 공교롭게도 올해와 같은 10월이었다. 당시 증감률은 전달 2.00%에서 0.74%로 더 가파르게 떨어졌지만, 다음 달에는 배를 넘는 1.54%를 기록했다.

이 때문에 중장기적으로 최근의 ‘거래절벽’ 현상이 계속된다는 전망에 무게가 실리고 있다. 수요가 줄고 집값 상승세가 무뎌져도, 집값은 일정 수준 이하로 떨어지지 않는다는 의미다. 이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 “신규 매입 수요는 언제나 존재하기에 거래절벽 상황에서도 신고가 거래는 계속될 것”이라며 “최근 20~30세대의 주택구매는 실수요이므로, 매입가격 이하로 시장에 나오기 어렵다”고 분석했다.

여기에다 아파트 대체 수요는 여전히 뜨겁다. 서울시부동산정보광장에 따르면 이달에 등록된 서울의 다세대·연립주택 매매(계약일 기준)는 총 1410건(24일 기준)이었다. 아파트 매매(643건)의 약 2.2배에 달한다. 통상 아파트 매매가 빌라보다 2~3배까지 많았지만, 올해 들어 빌라 거래량이 10개월 연속 아파트를 뛰어넘고 있다. 부동산 업계에선 어떻게든 내 집을 마련하겠다는 실수요가 빌라에 몰린 것으로 보고 있다.

이택현 기자 alley@kmib.co.kr

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