‘新 DTI’ 연봉 7000만원 직장인, 3억8900만원-> 1억8400만원 기사의 사진

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대출 한도 어떻게 바뀔까?

소득·부채 심사 더 깐깐해져
임대·자영업자 심사도 강화

장래소득 높으면 대출 더 받아
청년층·신혼부부 대출액 늘어

신(新) 총부채상환비율(DTI)의 핵심은 소득과 부채 심사를 더욱 정교하게 하겠다는 것이다. 이를 통해 갚을 능력 있는 부채만 남겨 가계부채의 질적 개선을 도모하고, 양적으로도 증가율을 낮추겠다는 복안이다.

감시 사각지대에 있던 개인사업자 대출 심사도 강화된다. 1억원 이상 빌리는 자영업자엔 평가지표가 추가되고, 부동산임대업은 연간 임대소득이 일정 기준 아래면 대출이 힘들어진다. 부동산임대업에만 몰리는 금융권 대출을 제도적으로 막겠다는 의지다.

신DTI는 모든 주택담보대출의 원리금에다 기타대출의 이자를 더한 것을 연간 소득으로 나눈 값이다. 이 값을 토대로 다주택자의 경우 DTI 한도가 투기지역·투기과열지구는 30%, 조정대상지역은 40%, 기타 지역은 50%로 적용돼 추가 대출을 받을 수 있다. 환산 수식이 복잡하지만 다주택자는 대략 기존 대출에서 50% 정도 대출 가능액이 줄어든다고 보면 된다.

금융위원회는 26일 신DTI 도입에 따른 다주택자 대출 가능액을 예시로 소개했다. 주택담보대출을 1건(대출금액 1억8000만원) 보유하고 연소득이 7000만원인 A씨가 20년 분할상환으로 조정대상지역 아파트를 추가로 사려는 경우를 가정하자. 이전의 DTI 적용 시 A씨는 DTI 40% 적용으로 3억8900만원을 대출받을 수 있었다.

그러나 신DTI 적용 시 A씨가 기존 주택을 2년 안에 처분한다면 대출 한도는 2억9700만원으로 준다. 기존 대출 원금 1억8000만원이 대출기간 20년으로 나눠져 빚으로 산정돼서다. 만약 A씨가 기존 주택을 처분하지 않는다면 대출 가능액은 1억8400만원으로 반 이상이 줄어든다. 다주택자에 한해 신규 주택담보대출 만기 제한(15년)이 적용되기 때문에 대출기간이 줄게 되고, 그만큼 대출 가능액도 적어진다.

소득 증빙 방법도 바뀐다. 소득의 안정성을 고려하기 위해 확인 기간을 1년에서 2년으로 늘린다. 금융회사는 차주의 2년 소득의 차이가 큰 경우엔 소득의 평균을 반영한다. 그렇지 않은 경우엔 최근 1년의 소득을 반영한다. 소득금액증명원 등 객관성이 우수한 증빙자료를 제출하면 증빙소득에 대한 인센티브가 부여된다. 반면 국민연금, 건강보험료 납부 내역 등 간접 증빙 방식엔 페널티가 부과된다. 다만 장래 소득 증가가 예상되는 경우 만기 10년 이상 비거치식 분할상환 대출에 한해 미래 소득을 소득 산정에 반영할 수 있다.

실수요자 보호 대책에 따라 청년층, 신혼부부 등은 장래소득 증가가 인정되면 일반 대출신청자보다 대출액 한도가 더 늘어난다. 최근 2년간 증빙소득 확인 의무도 완화해 1년치만 제출해도 장래 예상소득 증가분이 반영된다.

신DTI 도입에 따라 부채로 잡히는 연간 원리금 상환액은 대출 상환 형태에 따라 다르다. 이자만 내는 거치기간을 없애고 만기를 길게 가져가야 대출 가능 금액이 늘어난다.

신DTI보다 더 센 규제인 총체적상환능력비율(DSR)은 내년 4분기부터 도입될 예정이다. DSR은 주택담보대출뿐만 아니라 신용대출, 마이너스통장과 같은 기타대출 등 모든 원리금을 더한 후 연간 소득으로 나눈 값이다. 주택담보대출의 경우 신DTI의 기준으로 도입된다. 전세대출은 이자 상환액만 부채로 포함시킨다. 신용대출과 마이너스통장은 만기연장 가능 최장기간 등을 감안해 10년간 분할상환하는 것으로 산정할 예정이다.

부동산 사업자를 비롯한 개인사업자에 대한 대출도 소득대비대출비율(LTI)과 임대업 이자상환비율(RTI)이 도입돼 깐깐해진다. 1억원 이상 신규 대출을 하려는 차주의 경우 총 소득을 대출 총액으로 나눈 LTI를 추가 도입해 참고지표로 활용한다. RTI는 연간 임대소득 대비 이자비용이 얼마나 되는지 나타내는 지표다. 이 값이 1.25∼1.5가 넘지 않으면 대출이 제한될 수 있다.

안규영 기자 kyu@kmib.co.kr, 그래픽=이석희 기자

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