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[조용근의 ‘크리스천 세무상식’] 1세대 1주택자의 양도세 규정


주택을 팔고 관할 세무서로부터 양도소득세를 신고 납부하라는 사전 안내문을 받았다고 합니다. 알아봤더니 12억원에 판 것이 확인됐다네요. 양도소득세를 내야 하는지. 내면 얼마인지 질의가 있었습니다.

현행 소득세법은 양도소득세 비과세 대상이 되는 1세대 1주택이라 할지라도 처분할 당시의 실지거래가액이 9억원을 초과하는 ‘고가주택’인 경우, 9억원을 초과하는 부분에 대한 양도소득세는 과세한다고 규정하고 있습니다.

다만 9억원을 초과한 부분에 대한 양도소득세를 과세함에 있어 9억원이 넘는 주택과 9억원이 안 되는 주택과의 세금 부담 격차를 줄이기 위해 별도의 매매차익계산과 장기보유특별공제액에 대한 특례 규정을 두고 있습니다. 그 계산식은 다음과 같습니다. 과세대상 매매차익=전체매매차익.

사례를 들겠습니다. 어떤 사람이 7억원에 아파트를 한 채 사서 5년간 살다 최근 12억원에 팔았다면, 고가주택에 대한 과세대상이 되는 매매차익을 계산해보면 전체 매매차익은 5억원(전체매매가액 12억-전체취득가격 7억원)인데 그중 9억원 초과 부분에 대한 매매차익은 전체매매차익(5억원)의 4분의 1에 해당하는 1억2500만원이 됩니다.

여기에 1세대 1주택으로 5년간 소유했으므로 이 5년에 해당하는 장기보유특별공제액 5000만원(1억2500만원의 40%)을 추가로 더 공제받아 결국 과세대상이 되는 양도소득금액은 7500만원(1억2500만원-5000만원)입니다. 여기다 기초공제 250만원을 더 뺀 나머지 7250만원에 해당하는 양도소득세 1218만원과 여기에 10%에 해당하는 지방소득세를 합한 1340만원 정도의 세금을 내면 되는 것입니다.

이렇게 계산이 나온 이유는 고가주택이지만 1세대 1주택자이기 때문입니다. 만약 1세대 1주택자가 아닌 다주택자가 이런 주택을 처분했다면 약 1억5000만원의 세금을 물게 됩니다. 참고로 1세대 1주택에 대한 장기보유특별공제액을 산정하기 위해 적용되는 공제율은 최하 24%(3년 이상 보유)에서 최고 80%(10년 이상 보유)까지 적용받을 수 있어 오래 소유한 주택일수록 더 많은 공제혜택을 받습니다.

세무법인 석성 회장
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