참여연대 관계자들이 29일 서울 종로구 청와대 앞 분수대광장에서 ‘문재인정부 부동산 정책 전면 전환 촉구’ 기자회견을 열고 보유세 실효세율 강화와 공시가격 현실화, 다주택자 양도소득세 강화 등 7대 요구안을 발표한 뒤 구호를 외치고 있다. 연합뉴스

정부 부동산 대책에 대한 진보 시민단체와 시장의 반발이 점점 거세지고 있다. 정부는 최근 3년간 21차례의 부동산 대책을 내놨지만 투기 세력은 그때마다 규제망을 빠져나갔고 실수요자 주거난만 심해졌다. 시민단체는 규제 강화를 해법으로 내놨고, 시장은 반대로 규제를 축소해 시장을 안심시키라고 주문했다. 하지만 정부가 실제로 내놓은 대책에 대해선 양쪽 모두 ‘헛발질’로 평가하는 분위기다.

참여연대는 29일 서울 종로구 청와대 분수대 앞에서 기자회견을 열고 투기 규제와 서민 주거 안정을 위한 7대 요구안을 발표했다. 요구사항은 대출 규제와 보유세를 강화하고 분양가를 통제하며 임대사업자에 대한 혜택을 축소하자는 것으로 요약된다. 이로 인해 세입자 등에게 발생하는 부작용은 이른바 임대차 3법(전월세 상한제, 계약갱신청구권, 전월세 신고제)으로 막고 임대주택 등으로 공급도 확실하게 늘리자는 주장이다.

규제 방향성만 보면 정부와 여당이 추진하는 부동산 대책과 크게 다르지 않다. 하지만 참여연대는 정부 부동산 대책이 실패했다고 단언했다. 참여연대는 “정부는 3년간 21차례 대책을 발표했지만 땜질식 핀셋 규제와 일관성 없는 정책 추진으로 주택 가격이 여전히 흔들리고 있다”며 “문재인정부의 부동산 정책은 사실상 실패했다”고 선언했다.

시민단체들은 정부가 규제를 실효성 있게 하지 못했다고 지적한다. 예컨대 정부는 6·17 대책에서 수도권 전역을 규제지역으로 지정했다. 이때 조정대상지역이나 투기과열지구로 지정된 곳은 주택담보대출비율(LTV)이 20~30% 줄었고 갑작스레 강화된 대출 규제에 시장은 반발했다. 그런데 참여연대는 한발 더 나아가 LTV 대신 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 도입해야 한다고 주장했다. 신용대출까지 모두 합산해 주택대출 한도를 더 옥죄자는 것이다.

참여연대가 ‘분양가상한제’ 전면 확대를 요구한 것도 주목할 만한 부분이다. 정부는 앞서 12·16 부동산 대책에서 분양가를 일정 수준 이하로 제한하는 분양가상한제를 도입했다. 재건축 아파트 등이 주변 부동산 시세를 띄우는 현상을 막아보자는 것이다. 하지만 이후 분양가상한제 확대는 지지부진했다. 참여연대는 정부가 분양가상한제를 동 단위로 지정하는 등 제도 도입에 소극적이라며 전면 확대를 요구했다.

그렇다고 정부가 시민단체의 요구사항을 곧이곧대로 따를 수 있는 입장은 아니다. 시장은 정반대 해법을 제시하고 있다. 한 부동산 전문가는 현재의 부동산 시장을 ‘중2병’ 같은 상황이라고 진단했다. 시장의 유동성이 어디로 튈지 모르지만 확실한 것은 정부 의도대로 움직여주지는 않을 것이란 뜻이다. 시장 전문가들은 시민단체의 요구가 비현실적이라고 입을 모은다. 이유는 간단하다. 초저금리로 유동성은 넘쳐나는데 주택 공급은 지지부진하다.

3기 신도시는 물론 재건축 사업까지 적극적으로 독려해 공급을 확대하라는 주문이 나오는 이유다. 수요를 완전히 충족할 만큼 공급하라는 것이 아니라 ‘지금 집을 사지 않아도 공급이 꾸준히 이어지니 집값은 염려하지 않아도 된다’는 확신을 심어주자는 뜻이다. 이들의 논리에 따르자면 정부가 규제를 반복하는 것은 정반대로 ‘지금 안 사면 평생 살 수 없다’는 두려움을 심어준다. 지금까지는 시장의 우려가 현실로 드러났다. 부동산 대책을 발표할 때마다 비규제지역의 집값이 올랐고 주거난은 심화하고 있다.

정부는 기회 있을 때마다 강한 규제 방침을 밝혔지만 시민단체와 업계 모두에게 비판받고 있다. 규제론과 시장론 사이에서 답답하게 헛발질을 반복하고 있다는 의미다. 하지만 해법 역시 양쪽 의견을 적절히 반영하는 것이 돼야 한다는 주문이 나온다. 서진형 경인여대 경영학과 교수(대한부동산학회장)는 “토지 공개념을 강조하는 쪽과 시장을 강조하는 쪽의 해법이 다르다”며 “일부 정책은 시장 중심으로 가고 주거 취약계층에게는 영구임대주택을 지어 공급하는 형식으로 가야 문제를 해결할 수 있다”고 지적했다.

이택현 최지웅 기자 alley@kmib.co.kr
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