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서울 30년 초과 구축 매매 증가… “재건축 투자 신중해야”


지난달 서울에서 준공 후 30년을 넘긴 구축 아파트 매매거래 비중이 크게 반등했다. 올 들어 부동산 규제가 풀리고 일부 매수자 사이에 ‘지금이 집값 저점’이라는 공감대가 형성되며 중저가 지역 위주로 급매물이 소진되는 모습이다.

부동산R114는 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과 올해 1월 성사된 서울 아파트 매매거래 805건 중 21.6%인 174건이 ‘30년 초과 구축’이었다고 9일 밝혔다.

이 비중은 전월인 지난해 12월 14.1%(838건 중 118건)에서 한 달 만에 7% 포인트 넘게 증가했다. 20%를 넘기기기는 지난해 3월 20.2%(1426건 중 288건)를 찍고 10개월 만이다.

지난달 서울 전체 아파트 매매거래는 805건으로 전월(838건)보다 3.9%(33건) 줄었지만 30년 초과 구축 거래는 같은 기간 118건에서 174건으로 47.5%(56건) 늘며 두드러진 움직임을 보였다.

서울에서 30년 초과 구축 거래 비중은 지난해 3월 이후 하락해 14~15% 사이를 오르내리다 11월 13.4%(733건 중 98건)까지 감소했다. 이 기간 구축 거래건수가 가장 적은 달은 10월로 전체 560건 중 82건(14.6%)에 불과했다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 “올해 들어 1·3 부동산 대책 발표에 따른 규제지역 해제, 안전진단 기준 완화와 함께 일부 매수자의 저점 인식이 맞물리며 거래 증가에 영향을 미친 것으로 파악된다”며 “30일간의 신고 기간을 감안하면 거래건수는 더 늘어날 것으로 보인다”고 설명했다.

지난달 서울 자치구별 30년 초과 구축 거래는 노원 44건, 도봉 22건, 강남 21건, 송파 19건, 양천 15건, 영등포 10건, 서초 7건 등의 순이었다.

노원과 도봉은 각각 전월 대비 47%(14건), 175%(14건) 증가했다. 영등포는 전월 2건에서 지난달 4배로 늘었다. 이들 지역은 토지거래허가구역으로 묶이지 않고 특례보금자리론 대상인 9억원 이하 주택이 많아 거래가 상대적으로 용이했던 것으로 보인다.

개별 단지로는 송파구 잠실 주공5단지가 9건으로 가장 많고 노원구 월계동 미성아파트와 양천구 신정동 목동신시가지14단지가 각각 7건, 6건으로 뒤를 이었다. 또 노원구 상계동 상계주공6단지가 5건, 성원대치2단지(강남구 개포동)·에이아이디차관주택(서초구 반포동)·창동주공3단지(도봉구 창동) 등 5개 단지가 각각 4건이었다.

강남권 특정 구축 단지 거래가 다수 있었다는 점은 지난해 상반기 대비 수억원 내린 급매물이 늘어난 현 상황을 집값 저점으로 보는 이들이 늘었음을 시사한다.

이달 3일 기준 서울 재건축 아파트 주간 매매가격는 0.03% 내리며 지난해 9월 16일 이후 가장 작은 낙폭에 그쳤다. 일부 단지에서는 급매물 소진 후 호가를 올리는 분위기도 나타났다.

추격 매수는 제한적일 것으로 예상된다. 여 연구원은 “재건축 투자는 장기간 자금이 묶이고 공사비 인상으로 추가분담금도 커지고 있어 조합원 부담이 만만치 않기 때문”이라며 “정책, 경기 등 외부변수 영향도 리스크로 작용하는 만큼 초기 단계 재건축 아파트일수록 장기적 자금 계획이 선행돼야 한다”고 조언했다.

강창욱 기자 kcw@kmib.co.kr

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