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‘임대차 3법’ 집주인이 ‘추가 2년’ 세입자 요청 거부하려면

실거주 않고 임대 땐 손배 청구 가능… 내년 6월부터 전월세 신고제 도입


‘임대차 3법’이 더불어민주당 주도로 국회 상임위원회를 모두 통과했다. 법안이 국회 본회의 문턱까지 넘으면 세입자는 기존 계약이 끝난 뒤 ‘2년’ 더 연장을 요구할 수 있다. 또 임대료 상승은 직전 계약 임대료의 5% 이내로 제한된다.

국회 법제사법위원회는 29일 전체회의를 열어 미래통합당 위원들이 불참한 가운데 주택임대차보호법 개정안을 의결했다. 이에 따라 계약갱신청구권제와 전월세상한제는 8월 4일 개정안이 국회 본회의에서 통과되면 정부 공포 후 곧바로 시행된다.

개정안에 따르면 세입자는 기존 계약이 끝나기 전 ‘갱신요구권’을 1회 행사할 수 있다. 요구할 수 있는 기간은 2년이다. 따라서 2년 계약이 종료되면 추가로 2년, 총 4년을 보장받을 수 있다. 집주인은 정당한 사유가 있어야 거절이 가능하다. 집주인과 그의 직계존속, 직계비속이 실제 거주할 경우 거절할 수 있다. 이 외에는 세입자의 차임액 연체 및 중대한 과실, 주택의 재건축 계획 등이 있어야 거부가 가능하다.

기존 세입자도 계약갱신청구권을 행사할 수 있다. 법 시행 후 계약 만료 1개월 전까지 청구권을 요구하면 된다. 기존 계약자에게 적용하지 않으면 집주인들이 세입자를 새로 들여 임대료를 한꺼번에 올릴 수 있다는 점을 고려했다. 하지만 집주인이 계약 만료를 통보하고 법 시행 전 이미 새로운 세입자를 받았다면 청구가 불가능하다. 아울러 세입자는 기존 주택에 4년 이상 살았어도 법 시행 후 계약갱신청구권을 1회 쓸 수 있다.

계약 갱신 시 임대료 상승 폭은 직전의 5% 내에서 지방자치단체가 조례를 통해 상한선을 두기로 했다. 5% 내에서 지자체마다 상한선은 다를 수 있다. 만약 집주인이 실거주하지 않으면서 다른 세입자를 받으면 손해배상 청구도 할 수 있다. 손해배상은 합의가 이뤄지지 않을 경우 갱신 거절 당시 월차임의 3개월분에 해당되는 금액, 세입자가 입은 손해액, 다른 세입자에게 받은 월차임과 거절 당시 월차임 간 차액의 2년분에 해당되는 금액 중 가장 큰 액수를 청구할 수 있다.

이와 함께 국회는 전날 전월세신고제도 처리했다. 전월세 거래를 하면 30일 이내 임대차 계약과 관련한 내용을 관할 지방자치단체에 신고해야 한다. 세입자는 전입 신고만 해도 자동으로 전월세 거래 신고가 될 것으로 보인다.

다만 전월세신고제는 내년 6월 1일부터 도입된다. 임대차 신고 관리 및 데이터베이스 검증 시스템 구축이 필요하다.

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세종=전슬기 기자 sgjun@kmib.co.kr

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